A kőbányai képviselő-testület a 2018. június 21-i ülésén fog dönteni annak a Bihari utcai 8/C szám alatti önkormányzati tulajdonú lakóháznak a bontásáról, amelyet 2005 és 2011 többszáz millió forintból újítottak fel. Az AVM kezdeményezésére (Tóth Balázs előterjesztése nyomán) elkészített terv célja éppen az lett volna, hogy az Önkormányzat megvizsgálja a Bihari utca lakóház és a benne található 73 bérlakás megőrzésének a lehetőségét. Ezzel szemben, az előterjesztés mintha kifejezetten a bontáshoz keresett volna érveket. A testületi ülést megelőzően az alábbi gyors értékelést küldtük meg a képviselő-testület tagjainak. Ha a testület lehetővé teszi, akkor az ülés során személyesen is arra kérjük majd az Önkormányzatot: ne bonton le 73 önkormányzati bérlakást, hiszen ez az Önkormányzat saját előterjesztésében szereplő számok szerint sem  volna racionális döntés. 

Tisztelt Polgármester Úr! Tisztelt Képviselők!

Budapest X. kerület Kőbányai Önkormányzat Képviselő-testülete a július 21-i ülésén tárgyalja azt a Bihari utca 8/C szám alatti lakóépületről szóló tervet, amelynek elkészítését az Önkormányzat még a januári testületi ülésen vállalta. A januárban elfogadtott határozat szerint az Önkormányzatnak olyan tervet kellett készítenie, amely „az épület kiürítésén és bontásán kívül alaposan megvizsgálja a feltárt műszaki problémák tartós megoldásának és ily módon az épületben található komfortos önkormányzati bérlakások megőrzésének a lehetőségét is”.

Meglátásunk szerint az előterjesztés szövege és különösen a határozati javaslatban foglalt következtetések ezzel szemben – sajnos – arra utalnak, mintha az Önkormányzat az előterjesztés elkészítése során nem elsősorban a határozati javaslatban szerepeltetett célt: a Bihari utcai lakóházban lévő önkormányzati bérlakások megőrzésének a lehetőségét, hanem a már korábban és/vagy más szempontok szerint meghozott döntés alátámasztását tartotta szem előtt.

Az előterjesztés azt a látszatot kelti, hogy az Önkormányzat döntéshozói az épületet, a gazdaságossági szempontoktól függetlenül, le akarják bontani. Erre utal, hogy az előterjesztés szerint az önkormányzat „korábban megfogalmazott célja” a „munkahelyi területbe ékelődő szegregátum megszüntetése”.

Engedjék meg, hogy felhívjuk a figyelmüket arra, hogy az Önkormányzat 2017-ben felülvizsgált Integrált Településfejlesztési Stratégiája, illetve Anti-szegregációs Programja – a Hős utcai lakóházakkal szemben – nem a Bihari utcai lakóház elbontását javasolta, hanem „lakhatásvesztés megelőzését célzó koncentrált szociális munkát”, az ott lakók oktatási, ifjúsági, szociális és foglalkoztatási programokba való bevonását, valamint „civil és egyházi szervezetek bekapcsolását a programok tervezésébe és megvalósításába”.

A „munkahelyi területbe ékelődő szegregátum megszüntetésének” ellentmond továbbá az is, hogy a Bihari utcai lakóházat is magába foglaló területről idén februárban elfogadott kerületi építési szabályzat programjavaslatának tanúsága szerint az Önkormányzat kifejezetten „a lakófunkciók megerősítését irányozza elő”, idértve  „új, színvonalas lakóépületek létrehozását” is. Ha új lakóépületeket építenének a területre, ráadásul a tervek szerint a Bihari utca 8/C közvetlen közelébe, akkor utóbbi már nem is „ékelődne” egyedüli lakóházként egy „munkahelyi területbe”. Ha pedig a már kiürített Bihari utcai önkormányzati bérlakásokat az Önkormányzat a lakóház felújítását követően sokszínűbb társadalmi összetételű bérlőknek adná ki, úgy a szegénység térbeli koncentrációja (a szegregáció mértéke) is jelentősen csökkenthető volna. Ennek következtében tehát a Bihari 8/C lakóház jelenlegi zárvány helyzete oldódna, a társadalmi szegregáció csökkenésével pedig az épület a városrész integrált részévé válhatna.

Az előterjesztésben foglalt határozati javaslat a bontás és a felújítás költségeinek az összevetése alapján egyértelműen a lakóház és az ott lévő 73 bérlakás kiürítése és bontása mellett foglal állást, az indokolás szerint azért, mert „az épület bontásának, illetve a kapcsolódó járulékos feladatoknak a költsége a felújítás és járulékos költségei alatt marad”. Ez a következtetés azonban – ahogyan az a Kőbányai Vagyonkezelő Zrt. és a két külső szakértő által készített költségbecslésből egyértelműen kiderül – csak akkor állja meg a helyét, ha a bontás és a felújítás összehasonlítását anélkül végezzük el, hogy tekintetbe vennénk a két következő tényt:

1. a Bihari utcai lakók átmeneti elhelyezésére szolgáló és ennek érdekében felújított lakások a Bihari utcai lakóház felújítása után újabb rászoruló családoknak bérbe adhatóvá válnak, a felújítással tehát növekedne az Önkormányzat vagyona és a hasznosítható lakásállománya;
2. bontás esetén 73 önkormányzati bérlakással kevesebb, a lakóház felújításával viszont – a bontáshoz képest – 73  önkormányzati bérlakással több lenne Kőbányán.

Miként alakul az előbbi két pont tükrében a bontás és a felújítás költségeinek az összehasonlítása?

Ha az előterjesztéssel összhangban adottnak vesszük, hogy a jelenleg ott lakókat akár a bontás, akár – annak idejére – a felújítás esetében el kell költöztetni, és ehhez legalább 34 önkormányzati bérlakást fel kell újítani, akkor ez a költségtétel a két forgatókönyv esetében megegyezik, és így első közelítésben figyelmen kívül hagyható.

Az előterjesztés szerint bontás esetén:

1. az épület bontása 169 millió Ft-ba kerülne;
2. ami kiegészül egy 10%-os tartalékkerettel 16,9 millió Ft értékben;
3. az önkormányzatnak viszont kb. 90 millió Ft bevétele származna a telek eladásából;
4. ami nettó 95,9 millió Ft kiadást jelent.

Az előterjesztés szerint felújítás esetén:

1. a függőfolyósó cseréje, a lépcsőház felújítása és a tetőfelújítás összesen 135 millió Ft-ba kerülne (tehát önmagában olcsóbb volna, mint a bontás);
2. ami kiegészül egyrészt a szakértői véleményben nem részletezett „kiviteli tervek szerinti munkákkal”, amelyre a vagyonkezelő tett javaslatot, összesen 65 millió Ft értékben;
3. másrészt a költöztetés költségével, szintén a vagyonkezelő becslése szerint 4.8 millió Ft értékben;
4. harmadrészt a tisztasági festés és a „berendezési tárgyak vizsgálatának” 6.6 millió Ft-ra becsült költségével;
5. és végül egy 10%-os tartalékkerettel 21.1 millió Ft értékben;
6. ami összesen 232.5 millió Ft.

A két forgatókönyv közötti különbség tehát 136.6 millió Ft a bontás javára – legalábbis látszólag, hiszen az előterjesztés nem veszi figyelembe azt a két forgatókönyv közötti alapvető különbséget, hogy míg bontás esetén a Bihari utcában élők elhelyezése érdekében felújított bérlakásokat tartósan a Bihari utcából kiköltöztetett családok laknák, addig a másik esetben, a Bihari utcai lakóház felújítása után 34 felújított, beköltözhető lakás állna az Önkormányzat rendelkezésére más családok elhelyezésére.

Ha erre tekintettel végezzük el az összehasonlítást (tehát a bontás, de csak a bontás esetén felszámoljuk 34 lakás felújításának a vagyonkezelő által becsült költségét, 143 millió Ft + 10% tartalékkeret értékben), akkor a Bihari utca 8/C felújítása 20.6 millió Ft-tal kevesebb költséggel járna, mint a lakóház elbontása, tehát még szűk értelemben vett pénzügyi szempontból sem éri meg az Önkormányzatnak elbontania a Bihari utcai bérlakásokat.

A fentieken túl, a Bihari utcai lakóház elbontása akkor sem bizonyul racionális döntésnek, ha a Bihari utcai lakók elhelyezésére szolgáló önkormányzati lakások felújítását se a Bihari utcai lakóház bontásának, se annak felújításának a költségeihez nem számoljuk hozzá arra tekintettel, hogy a Bihari utcai épület sorsától függetlenül az Önkormányzat feladata, felelőssége és érdeke, hogy jó karban tartsa és lakhatóvá tegye a kőbányaiak közös tulajdonát képező lakásállományt.

Ebben az esetben összességében valóban 136.6 millió Ft-tal többe kerülne a Bihari utca lakóház felújítása, ez azonban nem az összehasonlítás vége, hanem csak annak egy közbülső állomása. Ha ugyanis ezt az összehasonlítást tekintenénk ügydöntőnek, úgy – hasonló logikával – idővel az összes önkormányzatnak „megérné” lebontania az összes lakóházát, hiszen a hosszú ideig elmaradt felújítások költsége miatt egy adott ponton elkerülhetetlenül kevésbé „érné meg” megtartani a lakásokat, mint megszabadulni a lakásállománytól és realizálni az ily módon felszabadult telek eladásásából származó nyereséget. Ilyen alapon mindig „jobban megérné” eladni az önkormányzati lakásokat, mint szociális bérlakásként hasznosítani őket – de ilyen alapon múzeumokat, iskolákat, óvodákat vagy bölcsödéket sem „érné meg” működtetni.

Ezzel szemben, mivel alapvető társadalmi érdek fűződik ahhoz, hogy Budapesten, és konkrétan Kőbányán se csökkenjen tovább az önkormányzati lakásállomány, az Önkormányzatnak valójában azt kell mérlegelnie, hogy miként viszonyul ez a 136.6 millió Ft, vagyis lakásonként 1.9 millió Ft többletkiadás ahhoz, amennyiért az elbontott lakásokat az önkormányzat – akár vásárlással, akár építéssel – vissza tudná pótolni a lakásállományba.

Ahogyan azt a vagyonkezelőnek a lakások vásárlásának a költségeire vonatkozó saját becslése is egyértelművé teszi: 73 lakás vásárlása több mint 1 milliárd Ft-ba kerülne, tehát sokkal többe, mint amennyiért meg lehetne őrizni a Bihari utcai lakóházban lévő lakásokat.

Azt az Önkormányzat is pontosan tudja és érzékeli, hogy az önkormányzati lakásállomány messze alulmúlja a kőbányaiak igényét és szükségleteit.

Erre és a fentiekre tekintettel egyértelmű: nem racionális és nem felelős döntés elbontani a Bihari utca 8/C szám alatti lakóházat, hiszen – az előterjesztés saját költségbecsléseit alapul véve – a bontáshoz képest lakásonként mindösszesen 1.9 millió Ft többletráfordítással lehetne 73 lakást benntartani az önkormányzati lakásállományban, ráadásul egy olyan lakóház esetében, amelyen tíz éven belül már többszázmilliós nagyságrendű felújítást eszközöltek, ami az ingatlan bontása esetén teljes egészében kárba veszne.

Mindezekre tekintettel arra kérjük a képviselő-testület tisztelt tagjait, hogy ne szavazzák meg a bontásról szóló határozati javaslatot!

Budapest, 2018. június 20.

Fotó: Várady István